新国五条影响下房地产行业发展趋势与应对策略
新国五条影响下房地产行业发展趋势与应对策略详细内容
新国五条影响下房地产行业发展趋势与应对策略
一、 解读“新国五条”
1、新国五条的核心
（1）严格执行商品住房限购措施
（2）房产税范围将会进一步扩大
（3）完善差别化信贷政策：
A、北京单身人士禁止购买2套房
B、二套房贷提高至70%
C、暂停发放第三套及以上贷款。
（4）支持公共租赁房建设
2、新国五条与国十条的比较
（1）新规对第三套及以上住房贷款政策的新表述是“暂停发放”
（2）新规对购买首套房的首付比例全国一律低30%
（3）新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房
（4）新规首次提及银行对房地产贷款的要求
3、新国五条细则落地
（1） 北京、上海等一线城市有新意
（2） 二、三线城市没有超出基本框架
（3） 杭州细则连标点35字、南京细则154字
（4） 政策温和落地
（5） 新建住宅成交量价保持稳定
（6） 后续走势将由调控力度决定
4、房地产近期相关政策
（1）房地产信托等私募产品受阻：2012年12月14日“银监办发(2012)335号”的内部特急通知，要求各银行业金融机构全面排查代理销售第三方产品的业务。
（2）地方融资平台受阻：2012年12月24日，银监会下发463号文件《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》。
（3）房地产调控重申：2013年2月20日房地产调控“国五条”出台
（4）二手房市场交易火爆：3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。.
（5）房地产融资渠道受阻：2013年3月27日银监会下发《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，当日资本市场表现为银行股下挫6%。
（6）房地产调控加码：2013年4月国务院明确下发通知，国务院2014年6月底前出台不动产登记条例
5、房地产调控背景下房地产行业的综合发展趋势研判
二、房地产行业可持续发展唯有转型升级
1、房地产行业融资渠道的创新
2、融资前注意的事项
（1）融资总收益大于融资总成本
（2）企业融资规模要量力而行
（3）企业佳融资机会选择
（4）尽可能降低企业融资成本
（5）制定佳融资期限决策
（6）尽可能保持企业的控制权
（7）选择有利于提高企业竞争力的融资方式
（8）寻求佳资本结构
3、把握中央契机：城镇化
（1）城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制
（2）城镇化与房地产行业如何相互促进共融
（3）房地产业行业如何有效利用“本土城镇化”的优势
4、产业基金助力房地产行业突破发展瓶颈
（1）产业基金如何帮助房地产行业转型升级
（2）城镇化要借力产业基金
5、房地产行业必须加强投融资管理
（1）积极加强房地产行业的投资渠道的管理
（2）必须建立多层次的融资渠道和加强成本控制
（3）必须建立金融安全防范体系
6、房地产行业的其他重要创新
（1）房地产行业需要在资本运作上更胜一筹
（2）房地产行业的经营模式亟待创新
（3）养老地产、旅游地产、医疗地产开发的深层次创新
7、房产企业融资与资本运作（案例分析）
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