房地产与建筑企业“营改增”应对及税务风险控制解析

房地产与建筑企业“营改增”应对及税务风险控制解析

【课程背景】

李克强总理在《政府工作报告》中宣布“从2016年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”
经过四年的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业和七个现代服务业实现了营业税改征增值税改革，累计减税超过6000亿元。这是继2009年全国实施增值税转型之后，我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施。四大行业全面实施营改增，今年计划再减税5000多亿元。
四大行业营改增的号角已经吹响，化解房地产库存的步伐已经起动，建筑业、房地产业应借改革的春风，加强财税法规的学习，迎接房地产行业的开发经营季。
财政部 国家税务总局印发的《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》总结了前阶段营改增的经验，理顺升华了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，也为其他行业的营改增奠定了基础。为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营改增的操作方法，提前做好业务上的准备工作，并搞好今年企业所得税汇算清缴后的风险管控，我们特意编制写了这套教材。

　【课程对象】

　　1、房产建筑企业财务、合同管理、采购、项目管理、涉税管理部门相关人员

　　2、各国地税、会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士

　　【课程大纲】

　　一、营业税、增值税的区别对建筑和房地产企业的影响及其应用

　　（一）是否价外税的区别

　　（二）是否进成本的区别

　　（三）是否导致企业重复纳税的区别

　　（四）营业税和增值税的区别对招投标合同签订产生的影响

　　（五）营改增后，建筑企业招投标合同工程造价的报价技巧

　　（六）营改增对建筑和房地产企业的影响

　　1、对现金流的影响

　　2、对工程预算的影响

　　3、对收入和会计核算的影响

　　4、对税负的影响

　　二、增值税发票的几个关键问题、供应商的最优选择和抵扣增值税进项税费应具备的条件

　　（一）增值税发票的分类，

　　（二）谁有资格开具增值税专用发票

　　（三）增值税发票的认证期限和抵扣期限

　　（四）建筑和房地产企业营改增后如何选择供应商实现节税的最优化

　　（五）营改增后，建筑和房地产企业抵扣增值税进项税费应具备的四个条件

　　三、营改增后，建筑和房地产企业实际缴纳增值税的计算及各类成本的抵扣处理

　　（一）建筑企业和房地产企业营改增后可以抵扣增值税进项税的各档税率

　　（二）取决因素：能否抵扣的各成本的进项税费

　　（三）建筑企业各项成本的抵扣处理

　　1、甲供材的抵扣技巧

　　2、劳保用品的抵扣技巧

　　3、沙石料和商品混泥土的抵扣政策

　　4、会议费用和咨询费用的抵扣技巧

　　5、建筑劳务公司或人工成本的抵扣政策

　　（四） 房地产企业各类成本的抵扣

　　1、土地成本的抵扣处理

　　2、拆迁补偿费用和配套设施费用的抵扣处理

　　3、建筑成本的抵扣处理

　　4、绿化费用的抵扣处理

　　5、前期工程费用的抵扣处理

　　6、管理费用、财务费用和销售费用的抵扣处理

　　7、设备费用的抵扣处理

　　四、营改增后，建筑企业增值税纳税地点、纳税义务时间、增值税发票开具

　　（一）总公司直接管辖的项目部的纳税地点和增值税发票开具

　　（二）总分公司体制下的纳税地点和增值税发票开具

　　（三） 母子公司体制下的纳税地点和增值税发票开具

　　（四）增值税纳税义务时间与工程结算的发票开具

　　（五）增值税发票开具必须与合同相匹配

　　五、建筑企业项目经理承包制和挂靠工程项目营改增后的处理

　　（一）营改增后，挂靠项目存在的法律、财务和税务风险分析

　　（二）营改增后，挂靠项目的财务和税务处理

　　（三）建筑企业项目经理承包制的税收风险分析

　　（四）建筑企业项目经理承包制营改增后的税务风险控制策略

　　六、建筑企业和房地产企业营改增过渡期间新老项目的衔接问题处理

　　（一）遵循的原则

　　（二）新老项目的划分标准

　　（三）营改增前的在建项目或未完工项目的涉税处理

　　（四）营改增前已经完工项目，业主拖欠工程款，营改增后支付工程款的税务处理

　　七、建筑企业和房地产企业营改增后的合同节税签订技巧

　　（一）采购合同的签订技巧             （二）劳务合同的签订技巧

　　（三）广告合同的签订技巧             （四）总分包合同的签订技巧

　　（五）EPC合同的节税签订技巧         （六）工程结算书的签订技巧

　　（七）土地出让合同的签订技巧         （八）总分包合同的签订技巧

　　（九）租赁合同的签订技巧             （十）物业服务合同的签订技巧

　　（十一）商品房销售合同的签订技巧    （十二）以房抵工程款的合同签订技巧

　　（十三）三流不一致下抵扣增值税的合同签订技巧

　　八、营改增后，房地产企业、建筑企业的发票控税策略

　　（一）营改增后的建筑行业企业实现节税的20 种发票开具技巧

　　1、施工期间发生水电费用的发票开具技巧

　　2、采购过程中的运输发票开具技巧

　　3、采购过程中材料发票的开具技巧

　　4、挂靠工程中的发票开具技巧

　　5、开票期间与业务发生时间不一致的实务处理以及涉税风险。

　　6、总公司投标的工程，分公司施工中的发票开具技巧

　　7、建筑企业售后回租中的发票开具技巧

　　8、甲方从工程结算款中扣留施工企业罚款的发票开具技巧

　　9、材料供应商给予施工企业销售返点的发票开具技巧

　　10、甲方扣留施工企业质量保证金的发票开具技巧

　　11、施工企业与业主已经办理工程进度结算未收到的结算工程款发票开具技巧

　　12、施工企业接受劳务派遣公司派遣劳务人员的发票开具技巧

　　14、施工企业收到业主的提前竣工奖、材料差价款的发票开具技巧

　　15、施工企业与非房地产企业发生“甲供材”业务的发票开具技巧

　　16、建筑施工企业租用机械设备的发票开具技巧

　　17、建筑施工企业销售营改增之前采购的设备的发票开具技巧

　　18、营改增后，沙石料的发票开具技巧

　　19、建筑施工企业支付或收到违约金和赔偿金的发票开具技巧

　　20、营改增前已经完成结算的未收工程款于政策后收到工程款的发票开具技巧

　　（二）营改增后的建筑施工企业不能抵扣进项税金的8种发票

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