《房地产开发项目贷款评估》



课程名称： 《房地产项目贷款评估》

主讲： 潘春阳老师 6课时
课程背景：
商业银行对借款人的房地产项目贷款历来是技术性复杂的工作，它分为新开发房地产
项目和商用物业贷款项目。尤其是新开发房地产项目要求评估人员不仅熟悉掌握国家的
房地产政策，深厚的专业知识，还有要广博的社会知识和项目评估经验。在这方面大多
商业银行普遍存在项目评估专业人员不足，评估技术和经验欠缺的现象。客户经理、产
品经理、风险经理以及专职贷款审批人等信贷系列条线岗位人员需要评估分析能力不断
提升。

课程收益：
通过本课程的学习使学员能够：
1.充分了解国家房地产政策
2.熟悉掌握房地产项目贷款评估方法和技巧
3.掌握房地产开发项目贷款的风险及控制

授课方式：讲授、研讨互动、视频启发、案例教学、错误案列演示
授课对象：银行客户经理、风险经理、专职贷款审批人和审计人员等

课程大纲/要点：
1. 房地产开发项目贷款概述
1.房地产开发地块应具备条件
2.项目分类
（1）新开发房地产项目
（2）商业物业贷款项目
（3）公寓项目
（4）商业写字楼
（5）如何判断项目是否超批复
3.房地产投资项目政策合规性
（1）自有资金占比
（2）房型定位及房型占比
（3）贷款投放进度
4.房开贷期限确定
5.利率及结息方式

2. 项目调查
1.项目用地规划许可证的规定，用途及使用限制
2.申请人资本金情况
（1）注册资本
（2）实收资本
（3）申请人自有资金出资能力
（4）投资来源的结构分析
3.房开贷项目范围
4.主要控股和参股公司情况
5.项目管理团队
（1）实际控制人
（2）主要股东简历、从业经历
（3）股东之间关系、合作意愿和合作经历
6.申请人的管理结构
（1）申请人公司章程关于授权制度和决策制度
（2）部门设置
（3）部门权限及协作关系
（4）申请人融资模式
（5）申请人资金管理模式
7.申请人与商业银行合作经历
8.申请人与承包商合作情况
9.申请人在人民银行和银监局的授信记录
10.申请人经营的市场定位
11.申请人的SWOT分析
12.申请人的销售方式
13.申请人综合经营情况分析
14.土地储备贷款的贷款对象仅限于政府土地储备机构
15.土地增值税

三、房开贷项目评估的基本概念及主要指标
1.货币时间价值
（1）将来、现值
（2）单利、复利
2．财务净现值
（1）现金流出
（2）现金流入
3.内部收益率（IRR）
财务净现值与内部收益率的关系
4.投资静态回收期
5.投资动态回收期

6.贷款期限
7.盈亏平衡分析
（1）固定成本
（2）变动成本
（3）半变动成本的分解
（4）以不同形式表示的BEP
（5）对BEP的分析及理解
8.房地产开发的BEP
9.敏感性分析
（1）敏感性分析的含义
（2）敏感因素及敏感指标
（3）总投资增加
（4）投入物价格上升
（5）产品价格降低
10.项目 “四证”
（1）贷款准两证
（2）三C认证
（3）环保等相关部门批复
11.三金
12.土地招拍挂
13.容积率
14.项目用地抵押及解押
15.办理预售
16.房开贷的资金封闭管理
17.房开贷与按揭贷款的衔接
18.房开贷与施工企业流贷的关系
19.房产税的计算
（1）增值税
（2）城建税
（3）教育费附加
（4）自用从价计
（5）出租的从租计征

四、房地产开发贷款评估表
附件：房地产开发项目评估
1.总投资表
（1）静态投资
（2）动态投资
（3）营运资金
2.投资结构表
（1）建设项目
（2）单项工程
（3）分部工程
（4）分项工程
3.配套项目投资表
4投资来源结构表
5.销售收入预测表
6.成本预测表
7.现金流预测表
8.敏感性分析表
附：房地产开发贷款评估表

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