房地产总经理的财务管理（2天）（1）

房地产总经理的财务管理
（2天）

课程背景
在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有
的现金流压力，近年倒闭的规模房企中不乏千亿级知名房企，如何改善项目现金流？如
何为项目融资都是首要考虑的问题；
营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明
化，房企税务风险越来越大，如何在项目开发各阶段做好税务筹划，也是项目总要了解
的技巧；
此外，读懂财务报表，通过财务分析的方法找到项目管理中的黑洞，运用专业的手法
降本增效，实现项目利润最大化，也是地产公司项目总必须具体的财务管理技能。


课程对象
老板、董事长、总裁/总经理、事业部总经理、项目总经理、分子公司总经理、首席
财务官/财务总监、财务经理、企业中高层等。

课程收益
▪ 读懂项目财务报表
▪ 掌握项目超级指标的解读方法及改善方法
▪ 掌握改善项目现金流的方法
▪ 掌握房地产项目公司融资方式
▪ 掌握“零利息”的内部融资创新33法
▪ 掌握通过项目预算控制成本费用的方法
▪ 掌握房地产项目不同阶段的税筹重点

课程亮点
实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业痛点，生动幽
默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。

确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。

课程大纲
第一单元 报表解读，房地产总经理如何快速看懂财务报表
■ 资产负债表（面子）
➢ 资产负债表关注点
➢ 资产负债表与经营行为的关系
➢ 资产负债表可以体现哪些经营行为的问题
■ 利润表（底子）
➢ 利润表的关注点
➢ 利润表与经营行为的关系
➢ 利润表可以体现哪些经营行为的问题
■ 现金流量表（银子）
➢ 现金流量表的关注点
➢ 现金流量表与经营行为的关系
➢ 现金流量表可以体现哪些经营行为的问题
【分享】一个数据即可辨识房企资金链是否安全
【课堂PK】从项目总的视角分析这个房地产公司的现金流是否安全

第二单元 实战演练，对照知名房企的报表解析财务指标
■ 偿债能力指标分析，看会否防范风险
【工具分享】降低资产负债率的运营控制
【讨论及点评】解决三条线超标危机的有效方法
■ 营运能力指标分析，看是否会管理项目
【工具分享】项目关键节点横道图
【案例】碧桂园通过工种标准作业时间提升进度
■ 盈利能力指标分析，看项目赚钱能力如何
【案例】万科华发项目的盈利分析指标
【重点案例】剥洋葱式地从数据分析找出盈利能力下滑的11层原因
■ 盈利质量指标分析，看盈利中有多少利润可以兑现
【工具分享】应收账款递进式催收技巧
■ 综合解读企业经营安全性，建立预警指标
【讨论及点评】房企如何建立包括财务指标和经营指标在内的预警体系
【实战演练】结合上述所学，分析某知名房企三张报表并指出经营存在的问题及改善办
法

第三单元 学以致用，结合财务分析结果找出提升业绩的方向和方法
■ 用好总经理财务管理最重要的工具---杜邦分析
【案例】万科用杜邦分析预测及控制运营管理
■ 现金流角度的经营启示
【讨论及点评】如何通过运营能力的提升优化现金流
■ 盈利角度的经营启示思考
【讨论及点评】思考从运营的全环节提升盈利水平的关键点和具体对策
■ 成本管控角度的管理启示
【讨论及点评】在运营的各个环节降本增效的方法有哪些（采购、人效、租赁等）
■ 预算管控角度的管理启示
【讨论及点评】有效控制预算费用的方法有哪些
■ 管理启示
【讨论及点评】除以上维度外，在运营的哪些方面还可以提升管理水平


第四单元 如何改善项目现金流
【互动】为什么盈利的企业会倒闭？
■ 现金流的重要性
【案例】土地储备的货值超过8000亿元的福晟集团资金链断裂
【案例】千亿房企蓝光地产资金为何陷入危机
■ “量入为出”控制资金及难点应对
【工具分享】“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配
【课堂互动】精准控制营销费用实战方法
■ 如何使用五维资金计划预防资金危机
【工具分享】碧桂园多层级的资金计划套表
■ 融资渠道选择
➢ 内部融资
➢ 债务融资（前融，开发贷，abs， 经营性物业贷，reits）
➢ 股权融资
【课堂互动】房地产项目“零利息”内部融资33法
■ 降低融资成本
➢ 加权平均资本成本

第五单元 房地产公司全生命周期业财融合成本管控
■ 立项阶段成本控制，倒挤目标成本
■ 规划阶段，配合专家评审委员会和策划、设计部门降本
■ 设计阶段，配合设计部门最大限度设计降本
■ 招标阶段
➢ 招标前
【工具分享】供应商等级评核表
➢ 招标中
← 现场开标，把控投标人报价及对各项商务条款的响应情况
←
税筹，包括印花税、增值税、公司所得税、房产税（自建或购买建筑物）等
←
合同签订，严格审核合同金额、付款方式、付款进度、质保金、银行账号、违
约条款等
← 合同风控条款
【工具分享】采购合同评审14个财务风控点的防范
➢ 招标后
← 资产验收
■ 采购阶段成本控制：采购降本
【工具分享】采购降本的主要方法
■ 施工阶段建安成本控制
➢ 控制变更工程成本
➢ 控制支付工程款节奏
【工具分享】工程实际进度与预计进度甘特图
【工具分享】工程进度与工程付款自动匹配表
■ 营销阶段
➢ 定价管理
➢ 销售合同
➢ 土增税清算节奏的资金占用
➢ 存销比分析
➢ 业财融合去化
➢ 销售折扣管理
➢ 销售回款率管理
➢ 超期应收账款催收标准化管理

第六单元 房地产项目税务筹划
■ 取得土地阶段的税务筹划
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税
■ 规划设计阶段的税务筹划
【筹划案例】业财融合规划设计方案决定了项目的主要税负
■ 开发阶段的税务筹划
【筹划案例】建筑安装工程费税筹
【分享】建安成本高于平均造价的“正当”理由
■ 销售阶段的税务筹划
【筹划案例】销售价格的税务筹划


【课后答疑】回答学员现场提出问题

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