房地产企业融资——从拿地到持有各阶段融资
房地产企业融资——从拿地到持有各阶段融资详细内容
房地产企业融资——从拿地到持有各阶段融资
房地产企业融资
——从拿地到持有各阶段融资策略与创新
主讲人:吴瑕 课时:12小时
课程目标
1、认清形势、准确定位、提高融资能力(新视角)
2、系统了解企业融资渠道与创新思路(新观念)
3、重点学习房地产融资的基本原理及创新方法(新方法)
4、熟练掌握房地产各种融资的操作模式(新模式)
5、借鉴案例、对照本公司业务,深入探讨解决方案、创新融资新模式
第一篇 政策趋势与形式分析
货币政策趋向宽松
土地供应力度加大
视角与战略
一、统一大政方略
(一)融资行为与股东利益
(二)投资行为与价值创造
(三)资本布局与战略方向
(四)股权控制与发展路径
二、熟视金融市场
(一)货币市场
票据贴现市场
短期信贷市场
短期债券市场
金融机构拆借市场
(二)资本市场
长期信贷市场
证券市场。
第三篇 开拓资本渠道
融资渠道一:债权融资
国内银行贷款
房地产开发贷款
个人住房贷款
土地储备贷款
商业用房贷款
并购贷款
(二)典当融资
(三)信托项目融资
(四)金融租赁融资
(五)国外银行贷款
(六)发行债券融资
融资渠道二:股权融资
(一)股权出让融资
(二)增资扩股融资
(三)产权交易融资
(四)杠杆收购融资
(五)引进风险投资
(六)投资银行投资
(七)夹层融资
融资渠道三:项目融资
(一)BOT项目融资
(二)PPP项目融资
(三)ABS项目融资(房地产资产证券化)
(四)供应链融资
(五)跨界融资
(六)项目合作融资
融资渠道四:上市融资
(一)国内上市融资
(二)境外上市融资
(三)买壳上市融资
第四篇 资本运作实操
一、拿地阶段融资
(一)招拍挂拿地融资
1、集团公司提供拨款(低息拆借)
2、合作开发(品牌与资源对接)
3、短拆或过桥资金
4、明股实债
案例:万科曲线贷款创新
5、债转股
6、向非金融机构借款(金融平台公司)
7、施工企业垫资(总包垫资)
8、股权融资
案例:万科项目企业境外股权融资策略
(二)并购拿地融资
1、银行并购贷
2、信托并购贷
3、对接夹层基金
夹层融资模式
夹层融资的风险和回报
夹层融资运作中的具体问题
案例:昆明某企业以4亿工程款置换2000亩土地
4、非金融机构借贷或股权合作
二、工程实施阶段融资
1、总包商配合开发商自行按工程进度选择融资
2、延后付款,采用商票支付
3、金融租赁融资
4、售后回租融资
案例:华夏幸福售后回租模式(杠杆融资)
5、承接售后回租的资产管理公司
三、未取得四证前融资
1、过桥借贷。用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款。
2、典当行抵押贷款
四、取得四证后融资
1、商业银行开发贷
2、双盈的票据融资
案例:华夏幸福票据融资
3、预售款+银行按揭
4、跨界营销,共享客户模式
案例:华银集团跨界融资经典几步
5、房地产资产证券化(ABS)
资产证券化的步骤
什么样的资产可以证券化
案例:金地30.5亿元物业费ABS资产证券化
6、PPP模式(Public-Private-Partnership)
案例:北京地铁四号线的PPP融资策略
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