《房企开发流程解析及项目前期管控》

房企开发流程解析及项目前期业务的管控培训大纲
【课程概要】
房地产业受制于国家政策和宏观经济发展的局限性，市场的诸多不确定因素；如开发
投资的周期长、预期回报的不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性和规律性不明确
；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的阶段层次性和发展不平衡性等。我们在进行
房地产项目的投资分析
时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到
项目研判和决策的可行性、可操作性。
当一块价值不菲的土地拿地前如何评估测算？如何准确地测算项目成本（从土地成本
、前期规费、工程成本、间接成本等）？分析测算的前提是该地块的面积、容积率、规
划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
拿地后如何更快、更稳定地收回成本、获取收益？项目开发管控及关键节点控制、流
程等如何来做呢？
一个开发项目，从提出到完成必须经过项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策
、实施和总结这几个阶段。在各阶段中，从项目设想的提出到项目的评估决策是整个项
目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。应当综合考虑市
场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。
房地产的项目评估和投资决策是一个多目标、多因素的分析过程，是对项目风险与收
益权衡的结果，同时也是科学分析与直觉的综合考虑。在实际操作中，不能只看各种理
论数据、理论指标，还要对项目开发过程可能发生的各种风险，进行客观的估计和预测
，综合分析，以得出最终的投资决策结论。因此，开发项目前期的大量务实而有效的工
作，既是房地产企业管理水平的体现，也是其核心竞争力的表现
【课程对象】
房地产企业董事长、总经理、副总、总工程师、项目经理等领导；前期、策划、开发、
设计、投资、工程、营销等部门负责人

【讲师介绍】

杨老师，现供职于某大型国企的投资事业部总经理，东南大学工程硕士，南京大学MBA毕
业。曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，总工程师，南京百胜麒麟建设发展有限公司
副总经理，苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监，吉林市苏宁
环球有限公司常务副总经理，江苏九洲投资集团地产中心副总经理等。


杨老师曾先后从事建筑设计、地产先期开发、国际工程总承包、大型工程管理、地产
工程和项目开发、运营管理工作30多年。有超过十六年的房地产全过程开发管理工作经
验：在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验，擅长项目执行和监
管方面的统筹协调工作，在一、二级开发实践中有较好的产品设计管理、成本管理和项
目前期运作的突出业绩。2008年起任深圳明源地产研究院研究员，2014年成为全经联优
秀创新讲师。
【培训内容】
一、房地产项目土地获取
1、土地获取的方式
2、土地获利模式分析
3、市政配套条件与费用分析
二、房地产项目前期报批报建与问题解析
1、报建过程重点问题控制
2、控规指标与各项限制性条件
3、规划设计协调
4、产品研发与报建
5、规划验收
6、竣工备案
三、房地产项目工程管理
1、工程管理各阶段主要工作
2、工程管理大纲
3、开发节奏控制
4、项目计划管理
5、产品质量管控
6、文档管理
7、工程管理的主要手段
四、房地产项目计划管理
1、计划管理主要内容：关键节点，项目全景计划，各部门工作计划
2、计划管理的PDCA法则：编制，执行，跟踪，反馈
3、如何实现计划管理的高达成率
4、计划管理方法论
五、房地产项目成本控制
1、成本敏感点解析
2、目标成本的分类与构成
3、成本管控原则
4、成本管控内容
5、招标采购的成本管理手段
六、房地产项目设计管理
1、设计管理原则：实现产品价值最大化，合理进行价值分配
2、设计资源管理
3、规划设计与产品设计
4、户型研究；外立面设计
5、设计指标控制
6、景观设计
7、市政管线设计（常规做法，特别做法）
8、精装修设计
9、设计协调（实现各设计成果一致性）
七、房地产营销执行与问题解析
1、项目定位与客群分析
2、市调方式与控制
3、产品建议
4、客户体验
5、产品价格确定
6、常用销售方式分析
7、营销执行案
8、重点问题（合同附图、营销承诺、开发量与推盘量的控制）
八、房地产采购管理
1、采购管理原则
2、采购管理要点
3、合约规划
4、合同需求
5、分供方分类管理
九、房地产项目启动安排
1、启动会作用
2、案例分析
3、项目策划定位
4、产品定位与客群定位
5、目标成本
6、财务指标确定
十、房地产项目财务管理及凤控要点解析
1、财务指标分析与确定
2、项目盈利能力分析和风险方防范
3、税费控制
十一、房地产项目的投资决策技巧

1、开发项目的选定
2、开发方案的选择与确定
3、对总收入或销售总额的估计
4、项目开发总成本的分析
项目的开发成本主要包括：
A 土地费用　　
B 前期工程费
C 开发建设费
D 管理费
E 融资费用及占用资金的利息
F 不可预见费
G 营销费用
5、经济分析
主要进行项目现金流量分析，财务净现值、动态投资回收期、内部收益率等指标的测
算。以及对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析、风险决策分析等几方面的分析评估。

6、项目投资决策
对多个项目的市场机会进行评级，经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期
、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开
发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、 技术计划、
财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作。


　

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