房地产开发全流程法律风险与防范


房地产开发全流程法律风险识别与防范
【培训对象】
董事长、总经理、分管副总经理、财务总、投资总、营销总、相关模块负责人、公司法务及律师。
【培训价值】
解析原理、明确方法、突破重点、学以致用。
【课程大纲】
一、土地获取阶段常见法律风险识别与防范
1、土地获取方式：出让、划拨、并购、变性、一二级联动；
2、合作开发模式下法律风险管理：合作主体、公司设立、法人治理、操盘模式、退出机制、僵局处理；
3、股权并购模式下法律风险管理：交易模式、交易流程、尽职调查、协议谈判、税务筹划；
4、项目收购常犯九大错误；
5、项目投资考察十大要诀。
二、建筑工程阶段常见法律风险识别与防范
1、 建设工程施工合同效力认定：
（1）未取得建设审批手续的施工合同的效力；
（2）如何认定是否属于必须招标的建设工程；
（3）劳务分包合同的效力如何认定；
（4）“黑白合同”效力的司法认定；
（5）如何认定建筑企业的内部承包行为。
2、建设工程价款的确认与支付：
（1）当事人在诉讼前已就工程价款的结算达成协议，一方要求重新结算的，如何处理；
（2）承包人项目经理在合同履行过程中所施行为的效力如何认定；
（3）当事人工作人员签证确认的效力如何认定；
（4）固定总价合同履行中，当事人以工程发生设计变更为由要求对工程价款予以调整的，如何处理；
（5）固定价合同履行过程中，主要建筑材料价格发生重大变化，当事人要求对工程价款予以调整的，如何处理；
（6）“黑白合同”中如何结算工程价款。
3、建设工程工期和质量责任的认定：
（1）当事人就工程款结算达成一致后又主张索赔的，如何处理；
（2）工程开竣工日期如何确定；
（3）工期顺延如何认定；
（4）发包人主张工程质量不符合合同约定的，应按反诉还是抗辩处理；
（5）如何认定承包人对建设工程质量缺陷存在过错。
4、工程造价鉴定：
（1）当事人申请对工程造价进行鉴定的，如何处理；
（2）当事人在诉前共同委托鉴定的效力如何认定；
（3）工程造价鉴定中法院依职权判定的事项包括哪些。
5、民事责任承担：
（1）承包人同时主张逾期支付工程款的违约金和利息的，如何处理；
（2）施工合同约定对承包人违约行为处以“罚款”的条款的性质如何认定；
（3）承包人以发包人拖延结算或欠付工程款为由拒绝交付工程的，如何处理？
由此造成的损失如何承担；
（4）合作开发房地产项目中，承包人主张欠付工程款的，如何处理。
三、房屋销售阶段常见法律风险识别与防范
1、广告宣传与售楼广告常见法律风险管理；
2、认购意向书性质认定及风险管控；
3、商品房买卖合同补充协议的关键条款设计；
4、商品房交付条件与交付标准；
5、房屋面积差的处理；
6、房屋质量责任的三个层次；
7、设计变更处理与应对策略；
8、贷款担保纠纷应对策略，贷款不能是否属于情势变更；
9、格式条款司法认定与应对策略；
10、交付通知的法律意义与风险管理。
四、物业管理阶段常见法律风险识别与防范
1、建筑物区分所有权纠纷：车位、会所、露台、花园的权属；
2、建设单位长期租赁车位的隐患；
3、物业管理中的主要障碍来自哪里；
4、物业公司有无维护小区秩序的权力；
5、物业费是谁的财产；
6、业主能不能以拒交物业费的方式来“维权”。
五、结束语：
上士闻道，勤而为之；中士闻道，若存若亡；下士闻道，大笑之，不笑不足以为道。
------老子
【经典案例】 案例一、武汉XX项目股权并购
深度解析：并购交易流程、交易模式、交易结构、尽职调查、风控措施以及目标公司的管理与控制。
案例二、上海XX项目合作开发纠纷案
深度解析：签约主体、地块限价、项目管理、退出机制、纠纷解决及其他注意事项。
案例三、沈阳XX项目工程合同纠纷案 远交近攻，围魏救赵，出奇制胜，别有洞天。
案例四、杭州XX项目300业主群诉案
道、术、势多元思维破解棘手群诉，打造集事前预防、事中控制、事后补救之立体式企业法律风控体系。为之于未有，治之于未乱，打造企业法律风控之最高境界：防患于未然！
案例五、以拒交物业费方式维权纠纷案
厘清法律关系，明确权利义务。

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