“房地产开发全过程四大阶段的财税操作技巧高研班通知”
             ☆ 郑州•红珊瑚大酒店 
☆ 主 讲：刘老师
【课程背景】
为了解决居者有其屋，保障房地产行业的健康发展，促进房价合理回归，最近几年，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度。2013年2月20日，国务院常务会议明确了继续做好房地产市场调控工作

的五项政策（新国五条），严格执行商品住房限购措施，坚决抑制投机投资性购房，控制房价上涨，完善稳定房价工作责任制。新国五条的贯彻必然引起房价回落，销售量放缓，房地产业的暴利时代已

经过去，开始跌入微利时代。
为了避免房地产投资过热，自2011年初开始，人民银行多次提高存款准备金率，控制信贷规模，严格控制对房地产业的贷款，房地产企业筹资困难。房地产业是资金密集型行业，对房地产业的信贷

紧缩政策使得本来就捉襟见肘的房地产业资金更趋紧张。
2008年年初，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，这是实施《企业所得税法》以来的第一个分行业的所得税管理制度。2010年4月17日，国务院下发了《关于坚决遏制

部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求“税务部门对房地产开发项目进行重点清算和稽查”。为贯彻国务院的指示，国家税务总局连续两次发文，要求各地税务机关，坚决、全面、深入地推进本地

区土地增值税的清算工作，从而，掀起了全国性的土地增值税清算高潮。最近十年来，建筑业、房地产业每年都被列为各级税收检查的重点，房地产业面临的税收监管越来越严厉。
为此，我们按照对房地产开发项目进行整体纳税规划、分四大阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收专项检查的重点，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，辅以会计处理技巧，使房地

产开发企业在每个开发阶段进行过程中落实纳税筹划方案，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。
【主讲专家】刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教

授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究

、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教

师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通

过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
【主讲内容】
第一阶段 投资决策阶段的纳税筹划
1．实收资本的会计核算方法；房地产开发企业因为实收资本不到位而发生的借款利息可否税前扣除？
2．房地产企业在项目调研阶段的费用应当怎样进行会计处理？调研费用是否可以计入
开发成本？
3．投资方以土地使用权进行投资怎样规划营业税、土地增值税和企业所得税的纳税行为？对被投资企业接受投资后的纳税有何影响？
4．投资方以非货币资产对房地产开发企业投资，评估增值是否缴纳企业所得税？
5．房地产企业为解决资金不足，吸收其他企、事业单位以及个人资金合作开发，应当怎样进行会计处理和税务处理？
6．企业股权收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？
7．企业资产收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？
8．企业合并怎样选择特殊重组方式递延纳税？
9．新成立的房地产开发企业怎样确定筹建期间？如何核算开办费？
10．房地产开发企业筹建期的业务招待费、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除？
第二阶段 前期工作阶段的纳税筹划
1．土地使用权的获取有哪些形式？
2．房地产开发企业怎样核算“土地征用及拆迁补偿费”？契税可否计入土地成本？
3．征用耕地进行房地产开发所缴纳的耕地占用税怎样核算？怎样避免耕地占用税与城镇土地使用税重复纳税？
4．房地产开发企业以房换地怎样计算土地的成本？
5．房地产企业以地换房怎样计算确认土地使用权转让所得？如何核算换入房产的成本？
6．房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？
7．房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据是什么？
8．对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产安置动迁户如何进行会计
核算？
9．房地产企业购置在建工程，投资开发完成后再出售怎样计算营业税？
10．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？
11．房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
12．土地闲置费如何进行会计处理？企业所得税与土地增值税对土地闲置费的处理有何
差异？
13．土地出让金返还怎样进行会计处理可以降低税费支出？
第三阶段 项目建设阶段的纳税筹划
1．怎样正确划分开发产品的成本核算对象？
2．怎样划分开发成品的成本项目？每个成本项目所包括的具体内容是什么？
3．开发产品成本核算的一般程序是什么？
4．共同成本、间接成本怎样进行分配？
5．商品房地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？
6．房地产开发企业自供建材和设备是否应当缴纳建筑业营业税？采购建材、设备取得
的增值税发票可否计入“开发成本”？
7．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对
借款费用的处理有何差异？
8．房地产企业向股东或其他自然人借款利息可否扣除？
9．房地产集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？
10．何为资本弱化？企业从关联方接受的债权性投资的利息支出应当怎样扣除？
11．房屋及建筑物的改建支付如何进行会计核算？是否增加固定资产的计税基础？
12．企业对房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的
怎样进行会计核算？
13．房地产开发企业在年度所得税汇算清缴时，为保证收入与成本配比哪些成本可以
预提？预提之后还应注意什么问题？
第四阶段 竣工验收和销售阶段的纳税筹划
1．“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
2．企业所得税的视同销售业务税收政策有何变化？计税基础如何确定？
3．房地产企业以本企业为主体联合其他企事业单位合作或合资开发房地产，且未成立
独立法人公司的怎样计算应纳税所得额？
4．房地产开发项目怎样确定成本终结日？项目完工与企业所得税的纳税申报有何关系？
5．企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？预收账款可否作为业务招待费的计算基数？
6．计算土地增值税的增值额时允许扣除的房地产开发成本包含哪些内容？怎样计算
允许扣除的房地产开发费用？
7．房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有
借款的，开发费用是否按照5％扣除？
8．什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
9．房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
10．以土地（房地产）进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开
发企业有何特殊规定？
11．房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样
利用增加装修成本的方法降低土地增值税？
12．房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
13．房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？
14．企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
15．房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
16．搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
17．开发项目清盘时怎样与税务机关进行企业所得税清算？
第五部分 专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。
【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例等资料。
【培训时间】2013年07月09日至11日（07月09日全天报到,10-11日两天课程）
【培训地点】郑州◇红珊瑚大酒店（郑州市二马路20号）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网的会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
           ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

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