“房地产企业税企争议问题精解与企业重组财税操作实务高研班”

☆ 主讲专家：刘玉章
改革开放以来，在国家一系列政策鼓励下，我国房地产开发业已经成为国民经济的支柱产业，房地产业对国家财政收入的贡献率也大幅度增长，成为税收收入的重要来源。为了解决居者有其屋，保障房地产行业的健康发展，促进房价合理回归，2010年以来，国家加大了对房地产行业的宏观调控，房地产行业的暴利时代已经过去。当前，房地产企业应当考虑加强企业的经营管理，对房地产开发全程进行纳税筹划，做到理性纳税，该交的一分不少，不该交的一分不多交。
为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，实现为国聚财、为民收税的神圣使命，保障税收收入稳定增长，国税总局下发《关于开展2012年税收专项检查工作的通知》（国税发[2012]17号）及税收检查方案，房地产行业又一次被列为税检重点。一场对房地产企业进行的税查风暴在全国掀起。
根据“税种查全、环节查到、项目查清、问题查透”的税务检查质量要求，依据税收检查方案和近几年的检查要点，我们编写了本讲座第一部分《房地产行业税企争议焦点问题精解》。
随着国家对房地产行业宏观调控的深入，房地产行业竞争的加剧，资本市场发育日渐成熟，出于经营管理的需要，企业之间的重组行为必然经常发生。企业重组是涉及两个或两个以上企业的实质性或重大的法律或经济结构改变的交易，在企业重组交易中如何操作可以达到少缴税、缓缴税的目的，企业重组的税收安排就显得十分必要。为此我们编写了本讲座的第二部分《企业重组财税操作实务》。
【课程内容】
第一部分、房地产行业税企争议焦点问题精解
一、增值税和营业税
01、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税？如何选择增值税纳税人身份？
02、房地产企业处置使用过的固定资产和其他物资应当交什么税？怎样交税？
03、自建房产自用是否缴纳营业税？误交的营业税如何处理？
04、甲方提供材料与提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
05、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
06、企业将铝合金门窗出包给铝合金门窗厂，应当取得什么样的发票才允许税前扣除？
07、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目投资建设，建成后再销售怎样纳税？
08、企业预售房产何时确认销售？以按揭方式预售房产纳税义务发生时间应如何确认？
09、房地产企业转让土地使用权怎样操作可以降低税费支出？
10、房地产开发企业受托将“毛地”开发成“净地”怎样纳税？
11、售后回购怎样纳税？房地产企业如何利用售后回购扩大融资渠道？
12、开发产品融资性售后回租怎样纳税？房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
13、房地产企业委托境外设计单位进行规划设计怎样扣缴境外企业的税款？
14、企业因旧城改造被动迁是否缴纳营业税？
二、土地增值税
01、怎样计算房产销售总额？售房合同面积与实际测量面积不一致是如何确认收入总额？
02、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
03、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计
算30%的附加扣除额？
04、已经计入开发成本的“土地闲置费”在计算土地增值税时可否扣除？
05、房地产开发费用中利息怎样计算？企业自有资金充裕没有借款的，房地产开发费用
是否应按照5％计算扣除？
06、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
07、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发
企业有何特殊规定？
08、房地产开发企业在土地增值税清算时可否不划分房产类别进行综合清算？
09、对个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证在税前扣除？
10、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除？怎样确保质量保证金能够取得施工
企业的发票？
11、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进
行土地增值税清算的项目怎样划分？
12、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？为什么
有的房地产企业坚持“精装修战略”？
13、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税？
14、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异？
15、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出？
16、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
17、房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
18、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
19、新成立的房地产开发企业如何确定“筹建期”？
20、普通标准住宅享受免税的期望成本如何计算？
三、企业所得税
01、怎样划分开发产品的成本核算对象？开发产品成本对象的划分应当遵循哪些原则？
02、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
03、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？怎样进行开发产品的成本核算？
04、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值税时可否扣除？
05、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的
差额应怎样进行税务处理？
06、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
07、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？利用人防工程建造的地下车库房地产企业
是否有权销售？应当怎样妥善处理？
08、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理？
09、房地产开发项目怎样确定成本终结日？怎样正确判断开发成品“完工”？开发产品完
工与应纳税所得额的计算有何关系？
10、房地产开发企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算？
11、其他企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产
企业怎样确认产品分成收入？
12、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎
样进行税务处理？
13、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
14、房地产开发企业以地换房怎样确定土地使用权的转让收入？
15、新成立的房地产企业怎样计算开办费？
16、企业销售开发产品销售确认的原则和条件，按揭售房中开具了发票何时确认销售收入？
17、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理？
18、企业季度预交企业所得税时，已预交的营业税及附加、土地增值税、免税收入、不征
税收入、以前年度亏损可否扣除？
19、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化？相关资产的计税基础怎样计算？
20、怎样在不影响利润总额的前提下利用税收优惠政策多提折旧，减少当期应交所得税？
21、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推到重置的怎样进行税务处理？
22、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧？
23、企业取得的股息、红利所得怎样纳税？股权投资损失可否在税前扣除？
24、股权投资转让损益怎样纳税？长期挂账的股权投资转让损失可否扣除？
25、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理？
26、何谓资产损失？企业资产损失在企业所得税前扣除的原则？
27、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化？
28、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理？
29、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理？
30、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予税前扣除？
31、为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除？怎样征收个人所得税？
32、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除？是否征个人所得税？
33、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除？
34、职工的办公通讯费可否在税前扣除？
35、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除？
36、企业自有房产装修费可否在税前扣除？
37、企业的业务招待费税前扣除怎样计算？企业在筹建期间、清算期间的业务招待费怎样
扣除？预收账款可否作为计算业务招待费的基数？
38、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税？
39、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么？
40、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除？境内境外有何区别？
41、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
42、企业怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率”计算的利息准予税前扣除？
43、税法对防止资本弱化有何规定？
44、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担？
45、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
46、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征营业税？
47、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除？
48、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别？
第二部分、企业重组财税操作实务
01、企业重组的定义及其分类。
02、我国企业重组的税务处理怎样分类？与国际上通常做法有何差异？
03、企业重组特殊性税务处理的理论依据是？我国对特殊性税务处理规定了哪些原则条件？
04、企业债务重组怎样选择递延纳税的处理方法？
05、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理的税收优惠？
06、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理的税收优惠？
07、企业分立特殊性税务处理的案例分析。
08、企业合并特殊性税务处理的案例分析。
09、企业法律形式改变的税务处理方法。
10、企业重组其他相关税种的税收政策解析。
【主讲专家】刘玉章：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。北京金旭红教育咨询有限公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为国内大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等课程。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2012年09月05日至07日（09月05日全天报到、06日至07日两天课程）
【培训地点】重庆◇中天大酒店（重庆市渝中区青年路18号＜解放碑地区近新世纪百货＞）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【相关费用】人民币2580元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。

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