2010年中国房地产市场开局火爆得出人意料，为中国经济“最复杂的一年”平添了更多不确定性因素。遏制房价过快上涨，已经成为官员、学者、媒体乃至全社会的共识。经验表明，收紧银根、提高利率是比较有效的办法，但是经济复苏成果还需要巩固，又不能操之过急，真是左右为难。

笔者认为，破解房地产困局，不一定非用货币政策工具不可，还有一个重型武器没有投入使用，那就是住房公积金。假如住房公积金的威力得到充分发挥，中国楼市将获得一枚定海神针。

六不像：有限选择独具优势

根据《住房公积金管理条例》的定义，住房公积金是指单位及其在职职工缴存的长期住房储金。通俗说来，住房公积金的特点是“六不像”。

从所有权的角度看，住房公积金不完全是工资。住房公积金已经成为单位用工成本的一部分，单位所资助的那资金，其实是“羊毛出在羊身上”。但是住房公积金被代扣代缴，强制储蓄，只能用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

从强制福利的角度看，住房公积金不完全是社保基金。社会保障统筹基金以满足看病和养老需要为目的，不能返还，在客观上分散了个人风险，属于转移支付。而住房公积金虽然也具有强制性、福利性、互助性，但是在职工离退休、出国定居等情况下可一次性提取缴存的余额及利息。

从使用范围的角度看，住房公积金不完全是人民币。住房公积金在用途、时间和地区等方面存在一定限制，比如公积金帐号需连续缴存12月以上、不能跨城市购房、有最高贷款限额等，而且每个城市的条件不尽相同。因此，住房公积金更像一种可以储存的、记名的消费券。

从交易条件的角度看，住房公积金不完全是订金。虽然被指定了用途，算预付订金，但是住房公积金并没有构成一个具体的买房合同，在交易对象、产品类型、成交价格等方面具有更多的选择，体现了一种有限选择权，更像规模需求模式的消费储蓄。

从利息收益的角度看，住房公积金又不完全是储蓄存款。除了存款利率的差异以外，在银行进行存款，储户可根据自己的需要自由选择活期、整存整取、通知存款、教育储蓄等形式，而住房公积金只有在进行特定消费或者最终返还时，才可以按相关条件支取本金和利息。

从贷款方式的角度看，住房公积金不完全是住房按揭。普通金融机构发放的住房抵押贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款额度不得超过总房价的80％，而住房公积金贷款对象必须是缴存人，贷款额度的上限相对较低，手续相对复杂，但是利率有一定优惠。

住房公积金专款专用，货币的选择权受到了一定限制，应该得到一定补偿，这个补偿是因为规模需求而产生的，也就是货现率（对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿）。有限选择权虽然有限，但是已经相对充分。毕竟住房是人人都需要的基本生活条件，而且工作生活在北京的职工，人民币的选择权（购买任一城市的住房或其他商品与服务）被浪费了一部分，即使考虑到投资，在每座城市都购买若干住房也不现实，所以牺牲少量工资的部分选择权换取一定优惠，是可行的。

运用住房公积金解决高房价问题，有两种思路，一个是定位于市场化的住房金融手段，通过货现率平抑高房价，以售为主。一个是定位于福利性的住房保障手段，大力推广廉租房和部分产权房，租售并举。

减震器：货现率平抑高房价

房价上涨是因为需求旺盛，这些需求中有的是消费（自住），有的是投机（炒房），市场本身很难辨别清楚，因为大家都使用不记名的人民币。而住房公积金的使用者是上班族，正是住房刚性需求的主体，多半属于“夹心层”，既买不起商品房又达不到申购经济适用住房条件。

只有把消费和投机区别开来，才能保护消费需求、抑制投机需求。不管是城市原住民，还是外来务工人员，只要你在这里工作和纳税，就应该被保护，能够买得起一套自住的房子。如果是非上班族以投资甚至投机为目的购房，就不受保护，需要自己拿人民币到市场上去拼，因为他已经有足够的实力。

举例来说，当住房市场价每平方米6000元时，如果消费者的货现率为20%，那么购房者5000元住房公积金可当作6000（5000×120%）元使用。假如房价涨到每平方米10000元，将公积金货现率调高到100%，购房者还是5000元住房公积金，可当作10000元使用，房价的疯狂涨幅将与首套自住公积金购房者无关。如果接盘的刚需没有了，炒家风险大增，也将失去投机动力。

而且，调控住房公积金的货现率具有更大的灵活性和针对性。比如北京希望鼓励丰台、顺义建立新城，不希望海淀地区居民更多增加，在制定货现率时，可规定丰台、顺义的优惠率为25%，而海淀为15%。具体货现率数值可以由中央统一规定，也可以由地方自行规定，甚至开发商自己也可以组织起来，专为住房公积金打折。

现在的问题是，住房公积金的货现率还不够理想。当前住房公积金贷款利率（3.87%）跟商业贷款的利率（七折后为4.15%）相差无几。如果100万元的房款，首付20万元，其余80万元贷款20年，公积金贷款只优惠了3万元左右，考虑到利息支出，折扣还不到九七折。一个大学生刚参加工作就开始缴纳住房公积金，可能要等毕业5年后才结婚买房，相当于提前5年掏出真金白银团购，拿到的折扣应该以10%为单位。

货现率的资金来源在哪里呢？第一个来源是开发商，由于获得规模需求而减少了生产、营销等经营成本，理所当然要付出一定优惠作为代价。第二个来源是地方政府，通过退税、补贴、退还部分土地出让金等方式，针对性地补贴给目标消费者。第三个来源是住房公积金账户的投资收益。

近年来我国住房公积金规模迅速扩大，但是收益率明显偏低。全国住房公积金缴存余额截至2008年年末已经超过1.2万亿元，而2008年的收益率只有1.4％的水平，远远低于同期银行的存款利率和国债。其主要原因是投资渠道单一狭窄，因此有必要重启对公贷款（比如支持棚户区改造、地方公用房建设等），获取利息收入（利率应高于个人贷款），同时赋予一定的资本市场进入权限。当然，作为事业单位，各地住房公积金管理中心从事金融业务的难度很大，可能需要进行组织体系再造并加强监管，或者将投资业务外包给专业金融机构。

扩展阅读

版权声明：