讲义:10万平米商业10年烂尾2年盘活租金2亿突围实战
讲义:10万平米商业10年烂尾2年盘活租金2亿突围实战详细内容
讲义:10万平米商业10年烂尾2年盘活租金2亿突围实战
10万平米商业10年烂尾2年盘活租金2亿突围实战
——商业地产项目经营复活4步骤8道关突围实战
课程背景:
过去几年商业地产开发项目的突飞猛进,各地商业地产企业苦于项目规划设计问题与电商冲击,招商难;苦于缺少运营经验,开业后难以成功经营;导致二、三线城市出现了众多的商业地产困境项目。本次课程特邀国内著名的困境商业操盘专家,深度剖析困境项目的困难原因,详细搭建符合开发企业实际现状的困难商业救盘思路。
面对:开发企业董事长、总经理,商业公司总经理、副总经理
(非上述人员可能听课效果不佳)
学时:两天13小时
张昌祥老师商业救盘代表案例:
1线城市深圳:皇庭广场(2015年3月-2017年7月任总经理):曾经为华南著名商业烂尾项目,10.8万平米,烂尾长达10年,2013年12月试营业,截止2014年12月,开业率不到60%,商业公司年度总收入不足8000万。2015年,张老师率队实现95%的开业率与90%的租金收缴率;2016年张老师率队实现100%的租金收缴率,商业公司总收入突破两亿元,单日客流突破10万人。成为深圳标杆商业综合体。2017年张老师率队实现该广场的社交型购物中心转型。2.5年总体招商调整比例50%。
2线城市济南:丁豪广场(2015年3月-2016年5月任执行总经理):8万平米,2014年4月开业,80%的开业率,2014年12月租金物业费收缴率不足50%,开业率下滑至75%。2015年张老师率队实现招商签约率100%、租金收缴率100%,单日最高客流突破7万人;2016年5月实现开业率100%。成为济南标杆商业综合体。
3线城市绍兴:柯桥万达广场(2011年3月-2013年8月任集团分管副总):13万平米,2010年10月开业,100%开业率。该项目为2011年万达体系三大困难项目之一,2011年3月日均客流下滑至不足2万人,掉铺12个。2010年12月至2011年5月,该广场长达半年没有商业总经理。2011年张老师以集团运营分管副总身份率队实现客流同年度提升80%、销售同年度提升100%以上。租金收缴率、开业率均100%。
4线城市宜兴:现代生活广场(2009年2月至2011年2月任常务副总):5万平米,2007年12月开业,85%开业率。2008年12月,项目掉铺品牌比例80%,开业率下滑至60%。2009年,张老师率队实现复杂的商户遗留问题处理,并引进江苏第一家县级城市现代化院线;2010年,张老师率队将主力店乐购超市替换为大润发,实现开业率95%,租金收缴率100%。2年总体招商调整比例95%。
商业地产项目操盘失败的原因(1小时)
项目盈利模式设计失误(前期、后期)
业态定位错误
规划设计硬伤
外围动线不畅
品牌组合不良
装修管控失误
营销企划不力
招商调整滞后
商业项目死盘复合第一步:二次定位(2.5小时)
一道关:要现钱还是活下去?
(从项目盈利模式角度深度思考导致项目烂尾的真实原因)
租金的定价真相
业态的逻辑关系
消费者的未来变化
竞争者的凶狠扑杀
二道关:建筑整改报批
(功能性整改带来结构上甚至外立面等方面的诸多变化)
商业项目死盘复合第二步:商家清退(2.5小时)
亏损商家众生相
三道关:团队信心已经丧失
(从人性角度来了解困难项目运营团队不同位置管理者的难处)
商家清退步骤与核心思路
清退费用的控制要诀
必要时的游击战术
四道关:规避群体事件
(群体事件的发酵过程与走向综述)
难点:小业主的返租期到期清算
商业项目死盘复合第三步:招商填铺(2.5小时)
五道关:市场面的信心重塑
(如何换回品牌商户对项目的后期运营信心)
开业一年后死盘情况下的招商策略与方法
开业一年后50%开业率情况下的招商策略与方法
开业一年后80%开业率情况下的招商策略与方法
开业两年后死盘情况下的招商策略与方法
开业两年后50%开业率情况下的招商策略与方法
开业两年后80%开业率情况下的招商策略与方法
六道关:引进龙头品牌
(靠感情是引进不来的)
经营期装修管控的难点与规避
商业项目死盘复合第四步:经营旺场(2.5小时)
什么情况下需要二次开业?
经营旺场五项基本功
七道关:企划活动小钱花在刀刃上
(如何用最少的钱创造最大的客流与最大的销售额)
经营旺场八大加速器
八道关:迅速打造炉火纯青的经营团队
(商业项目考核体系设置的基本逻辑与不同情况下的团队考核设置)
奠定长期旺场的会员系统
案例回顾(1.5小时)
皇庭广场
丁豪广场
附送:参训企业案例一对一辅导(第一天晚上)
张昌祥老师的其它课程
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