后营改增时代房地产会计核算实务与税收政策风险应对

后营改增时代房地产会计核算实务与税收政策风险应对

营改增后，几经优化的金税三期系统已在全国范围全面运行。各地税务机关将实现通
过金税三期征管软件预警评估系统，每月对企业业务数据资料进行逻辑关系分析，对企
业存在的涉税问题、环节、行为进行税务风险测定，筛选可疑信息进行预警评估与稽查
。那么，房地产行业应该如何掌握相关税收政策，怎样进行会计核算才能更好的应对税
务系统的评估与稽查？针对税收征管的重大变化，税局的关注点有哪些？企业又将如何
对待？
一、现阶段营改增政策对房地产行业的影响。财税[2016]140号扩大房地产行业抵扣范围
应如何操作？被誉为给建筑业松绑的财税[2017]58号政策的出台，房地产行业应如何应
对？
二、国地税合作下的税务风险评估与稽查解析
三、房地产企业应尽量在430前取得施工证，保留选择权。那如果在430后失去选择权后
，房地产企业将必须采取一般计税方式，他会要求建筑企业选择何种纳税方式？有什么
相关风险？
四、房地产企业多缴退税怎样才能顺利进行，相关政策文件有哪些？
五、房地产行业会计核算流程
（一）增值税会计核算法律依据
（二）增值税会计核算科目设置规则
（三）房地产进项税额核算重点解析
（四）预售环节增值税会计核算解析
（五）销项税额会计核算重点解析
（六）不得抵扣进项税额的会计核算
（七）纳税申报的会计处理
（八）财会[2016]22号文出台后带来的会计核算变化及适用
（九）房地产企业开发成本及开发费用核算重点解释
六、房地产行业营改增政策解析及风险应对策略
（一）所得税遵从法人税制原则，增值税遵从以票控税？房地产企业异地项目该如何进
行操作？差额征税发票的取得应规避怎么样的风险？
（二）增值税“征税范围”应如何界定，哪些收入不需要缴纳增值税吗？
（三）“非经营活动”该怎样认识？房地产企业常见的非经营活动有哪些？
（四）“视同销售”的税网已经张开，增值税无偿提供应税劳务和服务应视同销售纳税？

（五）“价外费用”，原增值税条例下与营改增新政下有哪些区别？售房常见价外费用有
哪些？
（六）“兼营”该如何核算？税务稽查如何检查兼营行为？
（七）“混合销售”政策反反复复，买房家电、送装修、送车位等是兼营？混合？视同销
售？
（八）“进项税抵扣”,怎样能付出最小的代价，取得最多的增值税专用发票。
（九）“集体福利”筹划政策，营改增后变化巨大。
（十）“服务”非专用于“简、免、集、个”项目的，必须转出吗？
（十一）“固定资产”抵扣，企业应该怎样筹划？
（十二）“非正常损失”的主客观之争，天灾人祸之争。违章建筑拆除，其进项税一定要
转出吗？
（十三）“不动产”抵扣里有玄机。房开企业同样是盖房子，但进项税抵扣政策不一样，
您是如何理解的？
（十四）增值税专用发票的“三流一致”是否适用营改增四大行业？房地产企业也会受“三
流一致”困扰吗？
（十五）破解“预缴税款”的谜题，房地产企业预缴增值税需要按项目，将来抵减需要配
比吗？
（十六）税企必争“纳税义务发生时间”，《条例》、《36号文》、财税2017年58号文的规定
一致吗？
七、房地产企业所得税、土地增值税政策解析及风险应对策略
（一）正确理解《企业所得税法》与《国税发【2009】31号文》的关系；
（二）房地产开发项目完工条件的理解，企业与税务稽查的分歧点在哪里？
（三）开发产品销售收入的确认与增值税、土地增值税的纳税义务发生时间是怎样关系
？
（四）“视同销售”一定会有所得税吗？“买一赠一”怎样操作才能少缴税？
（五）销售未完工产品如何计税？预计毛利率政策有什么变化？
（六）未完工开发产品销售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异。
（七）出租产成品的租金收入如何计税？尽量避免预租收入等形式造成流转税与所得税
收入不一致的情况。
（八）开发产品已经销售，又发生维修费用，还能税前扣除吗？
（九）开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等
配套设施应如何处理？
（十）项目管理费、项目服务费、咨询费税前扣除的区别与风险应对。
（十一）红线外支出能否税前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大桥、建休闲广场、沿
河景观设施等的支出，不能税前扣除吗？土地增值税能否能扣除？
（十二）被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费
能否税前扣除？
（十三）房地产企业的借款利息该如何处理才是符合税法规定的？信托投资公司的借款
风险怎样化解？
（十四）成本对象确定的六原则，所得税规定与会计规定的差异有多大？
（十五）可税前扣除的三项预提费用，应如何进行税收筹划？
（十六）合作建房但该项目未成立独立法人公司的，如何进行所得税处理？通过管理费
形式的合作建房，税局是否认可？
八、企业所得税与土地增值税的纠缠
国税总局2016年第81号公告等涉及房地产行业的最新相关文件解读

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