某某销售员服务技巧培训教材
前言　销售的重要性

楼盘由最初规划直到最后建筑施工及销售，会经历一个漫长的阶段，发展商已投入了大量的资金，楼盘凝聚着无数人的心血及劳动成果。销售是楼盘完成经营最重要的一环，楼盘是否可以达到资金回笼或是取得丰厚利润及实行进一步的拓展计划，销售人员将是一个重要的角色，亦是楼盘成败的关键环节。

第一章 第一章 服务步骤分析

一. 一. 客户购买的心理过程及销售员对应的服务步骤：

客户：注视——兴趣——联想——冲动——比较——信心——行动——满足

销售员：


二. 二. 等待时机
所谓待机，就是客户还没有上门之前的等待行动。
下面是销售人员在待机阶段应遵循的原则：
1、 1、两脚平踩在地面上，两手放在身前轻轻握着，或是轻轻放在台上，站立的姿势不但要使自己不容易疲劳，而且必须使客户看起来顺眼。
要坚决禁止的待机姿势有：
  躲在后面偷看杂志、剪指甲、化妆；
  背靠墙，无精打采地沉思、打呵欠；
  三两人聚在一起聊天说笑，或隔着通道，与同事大声喧哗；
  胳膊拄在台上，或双手插在口袋里；
  用眼梢看客户，然后再跟同事窃窃私语，并发出令人不愉快的笑声。
2、 2、销售人员必须正面看客户，以极其自然的态度观察客户的一举一动，并等待与客户的进一步接触。
3、 3、销售人员需在他所照管的范围内随处走动，这样才能照顾到所有的客户。
4、 4、暂时没有顾客时，要整理资料等物品：
1） 1）检查资料等物品；
2） 2）整理与补充资料等物品：
  将经过顾客挪动之后的资料等物品重新摆放整齐；
  查看今天都卖了单位，并做记录；
  随时补充资料；查看各种物品是否放置正确；
  要一边整理资料等物品，一边注意顾客的光临。
3） 3）其他准备工作：
如果等待时间很长，销售人员还可以熟悉有关的项目知识，学习资料等物品的陈列技巧，处理各种事故等等。
5、时时以客户为重，销售人员的首要工作是接待客户，其他的准备工作只是销售的辅助工作，如有客户走近，应立即停止手中的工作，而全神贯注地迎接客户。
6、引起客户的注意，销售人员一定要利用待机的空闲，采取各种积极的行动吸引客户的注视，这种积极行动除了移动资料等物品之外，还包括改变陈列、让物品转动等多种方式。
三. 三. 初步接触
所谓“初步接触”，就是销售人员一边和顾客寒暄，一边和客户接近的行动。在这一步骤里，对销售人员来说，最重要，最困难的是找准与客户做初步接触的适当时机。从客户的心理来说，初步接触的最佳时机，应当是在“兴趣”和“联想”之间，在这之前和之后，都不合适。
一般来说，当客户出现以下举动时，应当是销售人员接触客户的最佳时机：
1、 1、 当客户长时间凝视某一处时；
当客户长时间凝视某一处时，说明他对此处发生了极大的兴趣，而且可能很快就会将心理过程转移到“联想”阶段。
2、 2、 当客户触摸某处时；
客户如果停留在某处，或是用手不断去触摸某处，也表明他对这商品产生了兴趣。此时的初步接触，并不是在客户一触摸商品时就开始，而是稍微等一等。而且不必说“欢迎光临”之类的话，可以视客户注视、触摸商品地点，做适当的改变，提升顾客的联想力，有时也可以加上一些简单的商品说明，来刺激客户的购买欲望。
3、 3、 当客户抬起头来时；
当客户注视某处一段时间后，把头抬起来时，销售人员也应立即做初步接触。
客户注视某处后，突然抬头来的原因有两个：一是想叫销售人员，仔细地再了解一下这个商品；二是决定不买了，想要离去。
如果是第一种原因，这笔交易就有可能成功。
如果是第二种原因，情形就有些不妙了。不过，这种情形仍有补救的机会。当客户决定不买要走开时，销售人员应当马上迎上前去，亲切地对他说：“您要是不喜欢这个户型，我们还有许多其他户型，您可以去看看！”或“这套是大了一点，不过这里还有小一点的，您可以看一下！”如此，客户也许会回心转意，而把他认为不满意的地方说出来。
4、 4、 当客户突然停下脚步时；
要注意的是，当客户停下脚步时，销售人员一定要注意他们在注视的是哪一部分，此时应针对此处的优点、特征做一番说明。
5、 5、 当客户的眼睛在搜寻时；
当客户走入售楼处，东张西望地好像在找什么的时候，销售人员要赶快走过去向他打招呼，最好是问：“您需要些什么？”
此种情况下的初步接触采愈快愈好，因为这样可以替客户节省很多寻找的时间和精力，一定会让他觉…………

某某销售员服务技巧培训教材