济南商业项目市场调研报告
前 言
本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。
一、调研目的
全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。
二、调研时间
2004年3月12日～4月2日
三、信息来源
主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域
济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。
五、调研对象
同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。
六、调研内容
1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势
2、区域市场状况及竞争市场
3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况
七、信息整理
将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。


前 言 2
第一部分 宏观环境研究 6
一、济南市2003年经济总量分析 6
二、济南市产业结构对比分析 9
三、2003年商品房销售情况 10
四、2004年经济发展展望 11
第二部分 济南市市区商业调研 13
一、济南市商业物业综述 13
二、各类商业物业主要特征 24
第三部分 济南市主要商业物业调查 27
第四部分 济南市商业物业租售价格 29
一、泉城路周边商业物业租售价格 29
二、经四路沿线商业物业租售价格 30
三、文化西路商业街租售价格 31
四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 32
第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 35
一、经四路路段 35
二、经二路路段 35
三、泉城广场周边及花园路路段 36
附 表 37
附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) 37
附表2 住房买卖分类情况表 38
附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 39
附表4 经四路商业街租金价格一览表 40
附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 41
附表6 文化西路商业街租金价格一览表 42
附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 43
附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 44
附表9 银座商城 45
附表10 银座购物广场 46
附表11 万达沃尔玛商业广场 47
附表12 贵和购物中心 48
附表13 贵和商厦 50
附表14 人民商场 51
附表15 洪楼大润发超市 52
附表16 济南华联商厦 53
附表17 嘉华购物广场 54
表18 经四路路段人流、车流统计 55
表19 经二路部分路段人流、车流统计 56
表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 58
附表21 泉城路业态分布情况表 60
附图 商铺调查价格铺位（部分） 61



第一部分 宏观环境研究
一、济南市2003年经济总量分析
济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。其中，第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元，增长13.0%。
济南城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市将实现国内生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。
（一）工业生产和效益快速增长
全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。
2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%，超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种，占70.5%。其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5%。
（二）农业和农村经济稳步发展
全年农林牧渔业总产值180.3亿元。种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8%，林业占5.7%，渔业占1.1%。蔬菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。
从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；蔬菜总产量668.7万吨，增长5.5%；肉类产量36.9万吨，增长4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售收入500万元以上农业龙头企业发展到109家，其中超亿元企业12家。
（三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展
高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年提高2个百分点，达到343亿元，同比增长31.8%，高于全市平均增幅13.8个百分点。
个体私营经济实现消费品零售额302.7亿元，增长19.4%，占社会消费品零售总额的比重为56.8%。
对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2亿美元，比上年增长35%。其中进口额11.8亿美元，增长48%；出口额8.4亿美元，增长20.2%。
（四）固定资产投资快速增长
全年完成全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%。其中：基本建设完成投资180.1亿元，比上年同期增长31.0%；房地产开发完成投资89.8亿元，增长17.4%。在完成投资中，住宅投资74.1亿元，增长15.4%，占据主体地位，达82.5%；办公楼投资5.4亿元，下降11.5%；商业营业用房投资6.5亿元，增长225%。
（五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃
商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，增长15.6%。其中：批发零售贸易零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。
现代服务业实现增加值198.5亿元，比上年增长15%。旅游业受“非典”影响，全年共接待国内外旅游人数954.7万人次，下降6.6%，旅游总收入72亿元，下降8.5%。
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