上海市高档物业市场研究报告
目 录 1. 2003年一季度上海房地产宏观市场 一、土地市场 二、开发投资 三、开发规模 四、商品房市场 五、住宅销售市场 六、在建住宅基地的情况分析 七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布 贰、高档物业宏观市场简析 叁、中心城区高档物业市场分析 肆、综 述 一、未来高档物业市场发展综述 二、2003年一季度各高档物业板块现况总述 伍、各区最新重点个案分析 陆、市场研究部下一步工作重点 附：最新典型个案市场快讯 2003年一季度上海房地产宏观市场 2003年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销 售，都呈健康增长趋势。 一、土地市场 2003年1- 3月，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方 米，总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市 场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。具 体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让 土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同 样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。 出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米 ，平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地 价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。 二、开发投资 今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了 109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。全市商品房投 资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。 三、开发规模 由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工 规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建 设规模处于历史较高水平。 全市1- 3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万 平方米，比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9 万平方米，增长了25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新 开工总量的一半，达到225.8万平方米。 四、商品房市场 　　有资料显示，至2003年2月底，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方 米，基本与去年同期持平，其中，1月份批准预售面积为258.4万平方米，2月份则为67. 3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1- 2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首 ，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为 5.1万平方米。 　　全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395. 6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1- 2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交 额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。 增量房购房购买对象分析，2003年1- 2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4 .6%。 五、住宅销售市场 第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长 ，新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面 积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售 面积471万平方米，同比增长41.2 %，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。 。 六、在建住宅基地的情况分析 1、住宅建设的地域分布 一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块 ，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线 外364块，平均建设规模2.9万平方米。 一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点； 同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。内、外环线 间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。 住宅建设地域分布情况表（%） | |内环线内 |内外环线之间 |外环线外 | |施工面积 |33 |44 |23 | |竣工面积 |23 |48 |29 | |新开工面积 |31 |40 |29 | 2、价格分布 至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅 的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在 外环线外。 具体分布为： | |面积（万平方米） |比例% | |合计 |3906.2 |100 | |3000以下 |439.8 |11.3 | |3000-5000 |1697.2 |43.4 | |5000-7000 |1131.6 |29.0 | |7000以上 |637.6 |16.3 | 3、层数分布 从层数分布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的6 2%，其中15层以上的占总量的38%。 别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的 55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。 别墅建设规模最大的五个区分别是闵行（66.7万平方米）、松江（47.9万）、南 汇（41.8万）、浦东（41.1万）和青浦（40.9万），这五个区的别墅建设占总量的8 2%。 4、户型面积分布情况 从户型来看，主流房型还是二房和三房，分别占38.1和44.9%，一房、四房和别墅 分别占5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为120平方米 七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布 [pic] （备注：以上数据来源于上海市住宅发展局、上海房屋土地资源管理局） 贰、高档物业宏观市场简析 根据房地产行业约定俗成的惯例，每平方米价位在7000元以上的搂盘归入高档搂盘； 每平方米价位在3000美金以上的物业则被定位于高档市场。据国家有关部门统计，2002 全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35％。 1. 高档物业市场回顾 ← 高档物业租赁市场 因外围经济的不稳定因素影响，在2003年的第一季度外籍人员继续受跨国公司总部的 成本控制和预算削减所影响，需要从价格相对昂贵的别墅继续转移到較便宜的高档公寓 而削op本身的開支。因此，别墅的平均租金继续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了原 先高端租赁市场的需求量，其平均租金继续有所上涨。 雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的家园，但持续的外籍人员数目增长填补了 部分空缺。因此，别墅市场的平均入住率基本譮化不大，只微升一个百分点至86.2%，而 平均租金从每月每平方米20.3美元下调至每月每平方米19.8美元。 與别墅市场一~樱袷焦⒃诒炯径缺硐制轿龋骄胱÷驶旧嫌肷霞境制剑糪n在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。 高档公寓市场表现颇为活跃，平均出租率出现较大涨幅，从81.6%攀升至 87.4%，同时平均租金也从每月每平方米11.2美元继续上升至每月每平方米11.9美元。 ← 供应、需求和租金（2003年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况） |项目名称 |88 新天地 |嘉豪苑 |碧云钻石酒店 |罗山绿洲别墅 | | | | |公寓 | | |区域 |卢湾 |徐汇 |浦东 |浦东 | |地址 |黄陂南路 380 |兴国路 228号 |碧云路1168号 |康桥路1801号 | | |号 | | | | |类型 |服务式公寓 |服务式公寓 |服务式公寓 |别墅 | |套数 |53 |30 |280 |50 | |套房面积 |50-89 |120-290 |98-249 |221-406 | |(平方米) | | | | | |入伙日期 |1.2003 |1.2003 |1.2003 |3.2003 | |需求租金价 |3,500-5,000 |2,400-8,000 |1,680-4,180 |3800-7000 | |格 | | | | | ← 高档物业销售市场 据上海市房地产交易中心数据显示，2002年全年上海商品住宅成交量创历史记录。已 登记商品住宅预售面积达到2,587万平方米，同去年相比增加44.3％。同时商品住宅批准 预售面积亦达到2,476万平方米，同比增加64％。供需比为1:1.045，市场仍然呈现出供 不应求的状态。上海市房地产市场供需量的大幅增加，预示着整个房地产市场已经进入 新的发展阶段。 2003年一季度推出的高档住宅主要集中在黄浦及静安两区。与上季度相比，浦东新区 的上市量明显下降，仅为10.9万平方米。从上市楼盘数量来看，本季度新推的12个楼盘 中，4个位于黄浦区；3个位于静安区，其余分布在长宁、卢湾、浦东、徐汇。 1）价格分析 2003年一季度新推出高档住宅的价格以7000- 10000元/平方米为主导，約占总推出量的75％。而历史数据亦显示此一fr位为高档住宅 市场中供应比例最大的部分，并成为竞争最为激烈的细分市场。10000- 15000元/平方米的新推量达到16.4％。而单价大于15000元/平方米的物业占到了8.6%， 相对较少。本季度新推高档住宅价格分布状况与上季度基本相同。 历史数据显示，价格在7000- 10000元/平方米的住宅为高档住宅中所占比例最大，竞争最为激烈的细分市场。 2）需求分析 根据“上海市房地产交易中心”4年来收集共45000余份购房者需求调查问卷数据显示，潜 在购房者在选择房型种类方面有所变化。由于价格整体上升导致二房型住宅的客户比例 有所增加，亦分流了部分原本计划购买三房型住宅的客户。另外大量小户型单身公寓的 上市使一房的客户需求得到有效释放。 2000－2002年高档物业价格走势图 [pic] 3）市政建设支持 上海轨道交通网络中唯一的“金环”将于明年底成型。这道“金环”的东半环――全长22公 里的轨道交通4号线（明珠线二期）目前正在加紧建设，计划于2004年底基本建成，200 5年实现试通车，它将与已建成的轨道交通1号线、2号线和3号线（明珠线一期）接轨， 形成“申”字形轨道交通网络的基本骨架，发挥最大的运输效率。届时必将进一步带动轨 道周边商品住宅价格的升高。 二、未来高档住宅市场预测 2002年至今影响楼市的利好消息接踵而至：浦江两岸综合开发实质性启动；外滩一体 化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动；银行再度降低存贷款利率；货币化分房由政策 阶段转入加速推进阶段；住房拆迁安置补贴新规定出台；房地产交易手续费降低等举措 ，为今年的上海楼市持续走好奠定了基调。 ← 高档物业租赁市场预测 在未来的一至三年的时间内，上海将有一批高品质的别墅、服务式公寓和高档公寓竣 工并投入市场，此外，外籍人员的住房津贴继续向下调整，这将会对最高端的别墅和服 务式公寓租金造成一定压力，但持续的外籍人员数目的增长可望缓和部分压力。 另外，由于高档公寓为豪华住宅租赁市场的末端，租金较其他两类型物业便宜，将会 更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望稳定上升。 ← 高档物业销售市场预测 由于本市市政基础设施及新一轮旧城改造力度的加大，市场部预计，未来三至五年内 高端住宅供应市场供应量增幅明显，同品质产品竞争较为激烈，而未来的高端住宅需求 市场亦由于境内外客户的实际需求使市场容量日益增加，所以，预计总体高端住宅市场 近期将维持稳中有升的态势，商品住宅的价格亦将趋于平稳。 但是，本年度全球经济受到如伊拉克战事以及“非典型肺炎”疾病等的影响，将很有可 能令到外国投資者縮op投資，Oι虾８叩滴镆凳谐〈淳薮蟮呢"面影?和利润冲击。 1. 区域分布特征分析 全市高档住宅供应量相对集中，从1999年至今各区域高档住宅累计供应量来看，主要 集中在浦东、徐汇和长宁三个区域，占到全市高档住宅累计总量的67％。 2003年1季度的新盘主要集中在静安、长宁两区，卢湾和黄浦也有一定供应量。受新 一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在 黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的区域，而沿江沿河等具独特景...
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