房地产市场调查报告及评估
马山县房地产 市场调查报告及评估 2005年1月15日 目录 一、前言……………………………………………………3-4 二、马山印象………………………………………………5 三、房地产市场现状………………………………………6-10 四、商业环境分析…………………………………………11-14 五、投资前景预测…………………………………………15 六、评估结论………………………………………………16-17 一、前言 本次市场调查主要针对马山县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前 景做一一分析，供投资者参考。 调查历时三天（2005年1月11日至1月13日），报告中所提及的数据采集周期为2004 年1月份至2005年1月份；本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务员、 餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺 主等20多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的资 料较为真实，分析也会较为准确。 访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面的资料： 公务员：由于收入较为稳定，目前是马山县置业和高档消费的主体之一，主要了解 他们置业的心态和生活习惯； 餐馆老板：大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及 外地人为主，主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况，从而分析 当地的经济状况； 美容院老板：顾客多为在当地属于收入较高者，主要了解这部分人的职业、收入来 源及消费习惯； 房地产开发商：主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势； 摩的司机：由于他们每天穿梭于各条道路之间，对县城内各类大小事情都耳闻目睹 ，有利于我们更了解马山； 旅社工作人员：他们多为本地人，对马山县很了解，同时也能打听到顾客来源； 服装店主：马山有二十来个服装品牌专卖店，主要了解他们的经营状况和顾客群体 ，反映出当地商业状况； 商铺铺主：从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。 二、马山印象 本次市场调查人员是初次到马山县，所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客 观； 马山县城实质上属于一个小盆地，四周均被高山围绕，平地面积狭小，土地资源较 为有限；由于地势的限制，很难有更大的城市发展规划，这将阻碍马山县城的城市扩建 ，周边乡镇人口进不来，不利于经济的增长，也影响到人口的增加；马山县城常驻人口 为3.3万人左右,人口达不到一定规模，此地的商业就很难有起色，对于马山这样一个没 有支柱产业的小县城来说，财政税收必成问题，财政没有钱城市的基础设施建设就会滞 后，同样城市发展也会举步为艰。 马山县还是一个缺水的县城，在枯水期，三楼以上基本停水，一二楼水压也偏低； 对外来投宿的旅客极为不便，在冬天（枯水期），旅馆每天平均也就两三个顾客，由此 可见马山县流动人口极少，这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。 马山县城区道路多为10米至15米宽，原因很简单：由于缺乏城市规划，全城清一色 的“天地楼”，在出让地皮时，政府为多收土地款，对道路均按最低标准规划；全城的20 米以上的道路仅有两条，这两条大道是后规划的，因此还没有形成较为密集的商业带。 三、房地产市场现状 2004年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块， 加上2003年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区；这四个项目为目前马山县城在开发 的项目，其中前三家是开发商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。 四个项目销售情况如图所示： 同富新城： 地块于2004年12月18日获得（地价：280万元，支付50%土地款后即可办理销售手续 ），并于2005年1月6日开盘（距获得地块之日仅19天）；此项目占地约22亩，划分地皮 后出售，开发商负责建起地基，然后交付给客户；整个地块共划分为53块地皮（规格为 8m×13m即双门面），每块地12万至15万元，截至2005年1月13日止已销售了51块地皮，销 售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭，但只能按揭50%，按揭期限最长为10年； 此项目的宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。 销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。 按正常的销售进度，不太可能在获得地块仅19天就能达到销售96%的业绩，从中必定 有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；开盘当 天就售出40多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名风水先生；土地局出通告后，这位风 水先生就带着罗盘到地块看风水，此地块本是农机厂的厂址，已有数十年的历史，没有 墓葬，非常干净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引了许多居民前来看地，没开盘 前就有很多人预定了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。 由此可见当地人非常注重风水，为了证实这一点，我们对多个采样标本人物进行了 调查，他们对“同富新城”的认知率为100%，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看 风水的事，风水大师的话无人质疑。 另一方面，从抢购地块此事来看，马山县应该有相当一部分收入较高的人群；据开 发商介绍，这部分人群主要是效益较好的政府部门的公务员、做生意的人以及一些不知 为何职业的人（后来经多方了解，推测出这部分人多为私彩的“庄家”）。 江滨新城： 占地约120亩，分两期开发，一期于2004年12月底开盘，共77块地皮，截至2005年1 月12日止，已销售了27块地，占一期的35%；二期计划于2005年1月15日开盘，推出约21 0块地皮；此项目共划分了280多块地皮，规格为8m×12m、9m×12m、8m×10m、9m×10m（均 为双门面），销售价格为10万元至14万元不等，可按揭40%；此项目所在地位于江滨路， 紧靠姑娘江，环境较好，属于新规划的新区；在一期和二期之间有一个约15000平方米的 广场和一座体育馆。 宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅； 销售人员：每天仅一人值班； “江滨新城”开盘20天来共销售了27块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相 比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，主要原因是一期地块边上有一块较 高的“烈士墓碑”，周边曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了20多块地皮后就比较 难买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了35%的时候冒险推出二期 的原因，也是这一反常的不符合房地产销售规律的做法的唯一解释；因为通常只有在一 期销售接近尾声时才会推出二期，否则一期剩余部分将出现滞销现象，影响整个项目的 销售进度（其实此类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案；江滨区 作为规划的新区其实是个很好的宣传包装的卖点，加上这附近就只有这么一个房地产项 目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）； 酒厂地块： 所在地块紧靠“同富新城”，占地约40多亩，约划分有110块地皮，2004年7月份左右 开始销售，目前卖了一半；规格为8m×12m，售价约为10万元/块； 此项目较为奇怪的是，没有在任何地方做任何广告，也没有售楼部及电话，必须到 地块现场询问才能得到部分信息；在调查中，对此项目认知的人不多，因此具体资料不 详；我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。 敢浪小区： 全县唯一的商品房，2004年1月份开盘，至今整整一年时间，项目共有住宅64套，已 售54套；其中三栋为现房，另一栋已封顶；售价为580元/㎡，面积为104㎡至137㎡，全 部为三房两厅的户型；付款方式为一次性支付。 敢浪小区60多套住宅花了一年时间都没有清盘，这样的销售进度慢得出奇；售价58 0元/㎡，一套房子仅六七万元，在开盘前期是可以按揭的，也就是说首付最多也不过2万 元，马山县虽然经济状况一般，但能供起几万元房子的人还是有相当多的，不至于销售 这么惨淡；此项目是建设局下设单位开发的，按理，问题不大可能出在开发商身上，后 来我们在所有采样标本人物那里得到了一致的答案：在当地人心里，只有占有地皮才是 永恒不变的，才是真正属于自己的不动产；绝大部分人不愿意接受商品房的形式，因为 他们认为商品房只有房产产权而没有地产产权，一旦政府政策变动就有可能被收回去， 所以心里不踏实。 类似这样的想法在马山县几乎所有人都有，不过据了解，从2005年开始停止宅基地 的出让，开始以公开拍卖的形式获得地块，并逐步向商品房的形式过渡。此政策开始实 施后，才能逐渐扭转当地人的思想，从而接受商品房的形式；我们预计，如果2005年开 始实施，那么今年就是一个过渡年，2006年商品房销售会开始升温，2006年底至2007年 当地人会完全接受商品房，销售将稳步增长；但是对马山县这样一个小盆地来说，可供 开发的土地不多，发展潜力有限！ 四、商业环境分析 4.1商业现状 目前，马山县商业较为集中的区域是同富路与江滨路交叉点周围（以新华书店为中 心），主要经营的是服装、建材、发廊以及一些杂货店；这里每三天一轮的“赶墟日”人 们都聚集于此；来赶墟的多为农民和周边乡镇的人，他们带来许多土产之类的东西，卖 出后所得的钱再采购部分日常用品回去；乡镇居民和当地人也在这个时候来购卖他们所 需用品。 我们询问过几家服装店的老板，“赶墟日”并不能给他们带来多大的生意，因为到县 城来赶墟的大多买不起这些品牌的衣服，倒是那些杂牌便宜的衣服卖得不错，他们的店 只有在一些较大的节日时生意才好，平时生意很一般，经常有整天不“发市”的情况。 另外，新兴路与汽车站前一带的商业也相对较为集中；新兴路多为服装店、发廊和 网吧，整条街商铺的出租率为75%左右；餐饮和摩托车销售店集中于汽车站前一带，这里 流动人口相对较多些，生意也还不错，出租率为100%。据了解，半年前曾在汽车站前的 临街路上拍了几块地皮，规格为8m×16m，最终卖价为26万每块，十分抢手，因为地段不 错，临街，人流较多，租金也较高。 以下为马山县各条商业路段租金比较： |路段 |面积 |租金（年） | |同富路 |45㎡ |10000元 | |江滨路 |40㎡ |7000元 | |新兴街 |65㎡ |6000元 | |汽车站 |50㎡ |11000元 | |其他路段 |50㎡ |4000元 | 马山县城最高的临街商铺租金也仅为每月20元/㎡，其他绝大多数商铺每月更低至5 元/㎡，由此可反映出马山县经济的不景气，所以商业也发展不起来；据调查，超过一半 的商铺开张不到一年就关门了，然后又有新的承租者继续经营，也就是说真正有盈利的 经营者不到一半。 因为县城中清一色都是天地楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺组成，商铺 总数估计不下2000个，供应量远远大于这个仅有3万多人口的小县城对商铺的需求量，这 些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是大部分店主不赚 钱和租金偏低的原因之一。 4.2生活（消费）习惯 对于一个资源贫乏、经济落后的地方，当地的人大多都会选择外出打工，打工所赚 到的钱也自然成为当地最主要的收入来源之一，仅靠这些拉动当地消费是较为困难的； 我们对服装店、美容院和餐馆进行了调查，每到节日，外出务工的人回城时，他们的生 意才能算得上是“兴隆”；平常大多为熟客，这部分顾客也多为有固定职业和收入的人， 还有另一部分特殊的顾客——私彩的“庄家”和“码仔”们。 私彩，这个近两年听得最多的词，它深深的影响了很多人，也成为当地经济的“刽子 手”；在马山县，有超过50%的私彩彩民，上至党政机关干部，下至平民百姓，甚至以种 地为生的农民无一不成为私彩的“俘虏”，人们沉迷于私彩赌博，将严重影响经济的发展 。目前，玩私彩已成为当地彩民每天必做的事，有的以此为娱乐，打发时间；玩上了瘾 的越玩越大，大赌都设在山上，居高临下好“放风”又好“闪”；一般来说大多“庄家”都赚 钱，有的“码仔”也是小“庄家”，所以之前提及在购买地皮的客户中，这些人占了很大的 比重；一些品牌服装店、美容美发店、餐馆和娱乐场所就成了他们常去的地方（当然是 赢钱的时候）。 马山县城内的娱乐休闲场所不多，因此除了玩私彩之外就是看电视、打扑克这些普 通的“节目”，生活方式较为单一、枯燥。 4.3购买力 马山县经济状况不佳，整体购买力也必定较弱；但局部却不一定，再落后的地区都 总会有富翁，从“同富新城”的客户抢购地皮的事情来看，当地不乏有钱人。 对当地进行房地产投资，如果不是经营性质的话，短期来说还是有一定市场的，必 竟我们的产品是房子，针对的客户是这批少数的有钱人。 五、投资前景预测 ◆马山县四面临山，土地资源少，可供开发的土地不...
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